日前財政部、國土資源部、人民銀行、銀監會等四部委聯合下發了《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（以下簡稱“通知”）。從通知內容來看，是在19號文之后，162號文、43號文、351號文以及《預算法》等所明確的方向上，再次進一步規范地方政府投融資行為的重要文件。
通知核心內容回顧：
該通知核心內容包括：清理壓縮土地儲備機構、規范土地儲備行為、加強土地儲備規?？刂?、妥善處置土地儲備債務、調整土地儲備籌資方式、規范土地儲備資金使用管理、推動土地收儲政府采購工作、加強土地儲備項目收支預決算管理等多個方面。主要體現為“四管一控”：
1、組織管理：通知要求各地區在規范土地儲備行為時，縣級（含）以上法定行政區劃原則上只設置一個土地儲備機構，統一隸屬于所在行政區劃國土資源主管部門管理，對于重復設置的，應當壓縮歸并和重新納入土地儲備名錄管理。各地區應將土地儲備機構和從事政府融資等其他非土儲職能的業務相分離。事實上，該通知主要目的之一在于理順土儲機構和城投公司關系，進一步規范兩者職能。
2、債務管理：對清理甄別后認定為地方債務的土地儲備貸款（截至2014年底），需納入政府性基金預算管理，償債資金通過預算統籌安排，并逐步發行地方政府債券進行置換；而自2016年起，各地不得再向銀行舉借土地儲備貸款。
3、資金管理：通知依據《預算法》等法律規定對土地儲備資金的使用管理進行了規范，即從2016年1月1日起，對土地儲備資金的籌集渠道進行了明確，并且強調?？顚Ｓ?，土地儲備機構日常費用和土地儲備資金嚴格分賬核算，不得混用。
4、采購管理：通知提出地方國土資源主管部門應當積極探索在土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補償的方面的政府購買服務，并約定采購僅限于儲備土地的前期開發。
5、土儲規?？刂疲和ㄖ蟾鞯赝羶C構應當根據當地經濟發展水平、財力狀況、年度土地供應量、年度地方債務限額、地方政府還款能力等因素確定其土地儲備總體規模，同時要加強預決算管理。
現代咨詢解讀：
1、清理壓縮現有土地儲備機構，實現統一管理。此前，162號文對地方政府土儲機構實現了“名錄制”管理，厘清了政府土儲機構和城投公司職能，但并未對土儲機構的數量進行限制。按照通知規定，一個法定行政區只能保留一個隸屬于國土局的土儲機構，地方政府為了獲得融資而設立的土地儲備分中心將被撤銷或歸并，同時，各類城投公司等其他機構一律不得再從事新增土地儲備工作。儲備土地實現“一個口子進水、一個池子儲水、一個口子出水”，將有助于提高土地集約化水平，提升土地價值。
2、多手段控制儲備土地總量，有利于控制政府性債務及房地產“去庫存化”。理解文件精神不難發現，加強儲備土地總量控制主要從土地供給方面加強管理。土地儲備總量取決于當地經濟發展水平、當地財力狀況、年度土地供應量、年度地方政府債務限額、地方政府還款能力等諸多因素，并適當壓縮儲備土地規模，此舉將從資金需求源頭方面限制了政府性債務的無序擴張。
同時，考慮今年初全國各省份披露的財政收入數據，在一般財政收入吃緊，尤其土地財政收縮的大趨勢下，未來地方政府用于土地收儲的資金將更多依賴于政府債券，但政府債券額度由中央及省級政府統籌，所以土地收儲規模將進一步“外控”。同時，控制土地收儲規模將成為中央調整房地產的新手段。
3、推進地方政府通過政府購買服務方式實施土地儲備。通知明確地方政府可以通過政府購買服務或政府采購的方式，選擇承接主體從事土地熟化工作。未來與土儲職能理順后的城投公司，可作為承擔主體，以政府向其采購或購買服務的形式，為政府提供與儲備宗地相關的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設服務，并獲得合同約定的報酬。如此，在PPP大背景下，城投公司將獲得“尚方寶劍”，與政府在土地運作方面建立契約關系，有助于推動城投公司向市場化轉型。
4、叫停土地儲備融資，將加速主要依靠儲備土地抵押貸款的城投類公司的關閉或轉型。通知中最重要的是自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款，完全封鎖了依靠儲備土地抵押的城投類公司融資空間，進一步強化土地儲備的專業化職能。城投公司依賴土地儲備貸款應用于其他項目的模式將被堵死，未來并將面臨較大的流動性壓力。地方政府需加速支持城投公司的市場化、實體化、規范化和多元化轉型，可將原土儲機構從事的“融資、土建、基礎設施建設、土地二級開發等業務”剝離至城投公司，協助其提高自身實力，實現公司的可持續融資和做實、做大、做強。
43號文出臺一年多，配套政策跟進乏力，不乏有“43號文已淪為一紙空文”之說?，F代咨詢始終認為城投公司規范化調整政策隨著經濟形勢的需要會彈性調整，但趨勢已不可逆。此次通知的出臺，是對現代咨詢正確判斷的又一次印證。
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